Kredit für das Grundstück – Grundstücksflächen 2018 mittels Darlehen finanzieren

Kredit Tilgung

Ein eigenes Haus besitzen, welches genau nach den eigenen Vorstellungen gebaut wurde, davon träumen viele Menschen. Andere kaufen sich ein Grundstück, weil sie auf die Wertsteigerung des Objektes spekulieren. Bevor mit dem Hausbau oder Grundstückspekulation begonnen werden kann, muss das passende Stück Land gefunden und erworben werden. Grundstücke sind schon seit längerer Zeit nicht mehr billig. In und nahe von Ballungszentren großer Städte kosten selbst kleine Grundstücksflächen 100.00 Euro und mehr. Wer ein großes Grundstück sein Eigen nennen möchte, muss mehrere Hundert Tausend Euro auf Tisch legen.

Ein gangbarer Weg zur Finanzierung von Grundstückskäufen ist ein Immobilienkredit bzw. Hypothekendarlehen. Er erlaubt das Begleichen eines Großteils der Kaufsumme und die Rückzahlung über eine monatliche Ratenzahlung über einen sehr langen Zeitraum. Beim Kredit für Grundstück gibt es einen wesentlichen Unterschied zu anderen Immobilienfinanzierungen. Der Beleihungswert ist niedriger, sodass der Käufer 50 Prozent des Kaufpreises zuzüglich weiterer Nebenkosten selbst aufzubringen hat.

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Inhaltsverzeichnis

  • 1. Wie eine Grundstücksfinanzierung funktioniert
  • 2. Finanzierung mit Kredit für Grundstück
  • 3. Grundstück mit normalem Baukredit finanzieren
  • 4. Erste Bank als erstrangig abgesicherter Gläubiger
  • 5. Grundstück ohne Zinsbindung finanzieren
  • 6. Mit Kredit Vergleich zum günstigen Darlehen
  • 7. Welche Kosten bei einem Grundstückskauf entstehen
    • 7.1 Kaufnebenkosten als wesentlicher Kostenpunkt
    • 7.2 Grunderwerbssteuer sparen
  • 8. Grundstück finanzieren ohne Eigenkapital
    • 8.1 Kredit für Grundstück ohne Schufa
  • 9. Kredit für Grundstück vs. Immobilienkredit vs. Baukredit
  • 10. Fazit: Kredit für Grundstück mit und ohne Eigenkapital finanzieren

1. Wie eine Grundstücksfinanzierung funktioniert

In Deutschland gibt es etwa 15 Millionen Einfamilienhäuser. Viele weitere Verbraucher möchten sich in naher Zukunft ihren Traum vom eigenen Heim verwirklichen. Sie haben die Wahl zwischen einer bereits vorhandenen Immobilie und einem Neubau. Wird ein Neubau favorisiert, wird zunächst ein Grundstück und eine geeignete Finanzierung benötigt.

Stellt sich die Frage, wie eine Grundstücksfinanzierung abläuft. Gibt es die Immobilie bereits, werden Haus und Grundstück und Haus meist zusammen verkauft. Der Wert des Grundstücks ist ein wesentlicher Teil des Gesamtkaufpreises und kann den Wert einer Immobilie durchaus übersteigen. Bei einem Neubau stellt sich die Sachlage unter Umständen anders da. Es gibt zwei Möglichkeiten: Die erste Möglichkeit ist der Kauf des Grundstücks. Später folgt die Immobilie, die entweder selbst oder durch ein beauftragtes Bauunternehmen erbaut wird. Bei der anderen Möglichkeit werden Grundstück und Immobilie gleichzeitig gekauft. Dafür kommt eine Bestandsimmobilie oder ein Objekt eines Bauträgers infrage.

2. Finanzierung mit Kredit für Grundstück

Der Weg zur eigenen Immobilie ist nicht einfach. Starke Preisanstiege bei Immobilien in letzter Zeit beschränken die finanziellen Möglichkeiten zahlreicher Verbraucher. Anstelle eines Schritts sind mehrere Schritte notwendig. Sie kommen nicht umhin, erst ein Grundstück zu kaufen und einen Neubau zu späterer Zeit zu realisieren. Mitunter gelangen potentielle Bauherren rein zufällig an passenden Grund und Boden. Zu diesem Zeitpunkt ist noch längst nicht klar, welche Art von Immobilie auf dem Grundstück entstehen soll.

Zwischen Grundstückserwerb und dem Start des Projekts Eigenheim kann einige Zeit ins Land gehen. Für Grundstückskäufer, die auf die Wertsteigerung ihres Objektes spekulieren, ist eine Bebauung zu allen Zeiten obsolet.

Früher wechselten Grundstücke nicht selten per Barzahlung den Besitzer. Mittlerweile ist eine teilweise Finanzierung beim Grundstückskauf Standard. Kann das Grundstück nicht aus der eigenen Tasche bezahlt werden, wird ein Kredit notwendig. Vom Kreditnehmer wird in diesem Zusammenhang Eigenkapital in bestimmter Höhe verlangt. Zur Finanzierung des Grundstücks kommt irgendwann eine Baufinanzierung hinzu.

3. Grundstück mit normalem Baukredit finanzieren

Ein Grundstück lässt sich wie ein Eigenheim über einen normalen Baukredit finanzieren. Der Kredit ist in diesem Fall ein gängiges Annuitätendarlehen. Die Vorteile sind günstige Zinsen und lange Sollzinsbindung. Einen wichtigen Nachteil gibt dabei. Die Darlehensaufnahme kann zu einem ungünstigen Abhängigkeitsverhältnis zur finanzierenden Bank führen.

Bei der Grundstücksfinanzierung ist ein Grundbucheintrag notwendig. Für den Grundstückskredit wird immer die erste Bank als erstrangiger Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Bleibt der Kreditnehmer seine Kreditraten schuldig, geht das Recht am Grundstück auf die Bank über. Das erlaubt ihr, eine Zwangsversteigerung einzuleiten.

Im Klartext heißt das: Der erste Rang im Grundbuch ist durch den ersten Kreditgeber belegt. Wird ein zweites Baudarlehen für den eigentlichen Hausbau notwendig, muss das bei Finanzierung über eine andere Bank nachrangig eingetragen werden.

Für die zweite Bank sind sogenannte Nachrangfinanzierungen mit höheren Risiken verbunden. Beim Grundstück, welches als erstrangige Sicherheit eingetragen ist, wird die erste Bank bei Zahlungsunfähigkeit das Pfandrecht wahrnehmen. Die zweite Bank geht unter Umständen komplett leer aus. Trägt die Bank dennoch das Risiko, wird sie für ihre Finanzierung wesentlich höhere Zinsen einfordern.

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4. Erste Bank als erstrangig abgesicherter Gläubiger

Die erste Bank weiß um das Abhängigkeitsverhältnis, welches sie als erstrangig abgesicherter Gläubiger zu ihrem Vorteil nutzt. Sie verfügt über das Vorrecht, eine Verwertung im Insolvenzfall durchzuführen und somit ausbezahlt zu werden. Die Bank weiß außerdem, dass bei einem zweiten Darlehen bei einer anderen Bank wesentlich höhere Zinsen gezahlt werden müssen. Sie kann das weiter ausnutzen, indem sie beim zweiten Darlehen höhere Kreditzinsen verlangt. Der erste Kredit kann günstig sein, mit dem Folgekredit bezahlt der Kreditnehmer dann umso kräftiger dafür.

Wie sieht es mit der Möglichkeit aus, das erste Darlehen zu kündigen. Beim Annuitätendarlehen ist ein Ausstieg nicht so ohne weiteres möglich. Ein wesentlicher Grund ist die gewählte Zinsbindung, die oft über 10 oder 15 Jahre läuft. Danach ist eine Umschuldung bzw. Kreditablösung möglich. Solange besteht das Abhängigkeitsverhältnis zur ersten Bank.

5. Grundstück ohne Zinsbindung finanzieren

Während sich ein Kreditnehmer mit einem Annuitätendarlehen in Abhängigkeit zu seiner Bank begibt, bleibt er mit einer Zwischenfinanzierung flexibel. Anstelle des Kredits mit festen Zinsen bietet sich ein variables Darlehen als alternative an. Ein variables Darlehen ist ein Baukredit, der sich dadurch auszeichnet, dass er ohne lange Zinsbindung auskommt. In regelmäßigen Abständen, meist drei Monaten, werden die Zinsen den aktuellen Zinsmarkt angepasst. Die Kreditrate könnte theoretisch nach kurzer Zeit mit den steigenden Zinsen erheblich ansteigen oder mit sinkenden Zinsen geringer werden. Der Vorteil variabler Darlehen ist, dass es jederzeit gekündigt werden kann. Einzuhalten ist hierbei eine Frist von vier Wochen zum Ende des Monats. Kündigen heißt, die Schuld vollständig zu tilgen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist in diesem Fall nicht zu bezahlen, was. Beim normalen Baudarlehen nicht so möglich ist.

Grundsätzlich können mehrere grundbuchbesicherte Kredite aufgenommen werden. Damit ließen sich günstige Zinsen bei unterschiedlichen Banken sichern. Allerdings fallen für jedes Darlehen Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag an. Mehrere Darlehen bei derselben Bank haben einmalig Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag zur Folge.

Ein Darlehenssplitting kann sich bei zusätzlicher Aufnahme eines kurzfristigen Darlehens lohnen, welches in der festgesetzten Zeit beispielsweise durch einen zugeteilten Bausparvertrag oder durch Auszahlung einer Lebensversicherung getilgt wird.

6. Mit Kredit Vergleich zum günstigen Darlehen

Ständig vermindert sich das Angebot an Grund und Boden, weil die Nachfrage weltweit besonders in den städtischen Ballungsgebieten zunimmt. Da in Zukunft von noch höheren Preisen auszugehen ist, macht ein Grundstückkauf als Anlageobjekt oder zur späteren Bebauung Sinn. Hohe Grundstückspreise machen einen Kredit für das Grundstück erforderlich. Die Finanzierung sollte ein günstiger Grundstückskredit sicherstellen. Für einen Kredit ist die Hausbank häufig erster Ansprechpartner. Grundstückskäufer sollten nicht jedes Angebot annehmen und einen Kredit-Vergleich. Erhebliches Sparpotential bietet sich bei jenen Banken, die sehr günstige Grundstücksfinanzierungen ermöglichen.

Welche Bank im Einzelfall den günstigsten Grundstückskredit ausreicht, lässt sich am besten mithilfe mehrerer Kreditanfragen bei unterschiedlichen Banken ermitteln. Für jeden potentiellen Grundstückskäufer muss das Ziel bei der Kreditaufnahme darin bestehen, einen Anbieter zu finden, der ein Darlehen für das Grundstück mit niedrigem Zinssatz bereitstellt.

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7. Welche Kosten bei einem Grundstückskauf entstehen

Die Kosten beim Grundstückskauf werden wesentlich von zwei Komponenten bestimmt. Grundstückspreise und weitere Nebenkosten hängen zum einen von der Gegend ab, wo sich das Stück Land befindet. Zum anderen ist die Größe des Baugrunds für die Kosten wesentlich. Der Kauf von Grundstücken in Ballungsräumen ist rein von den Preisen pro Quadratmeter sehr teuer. Grundstückspreise von weit über 1.000 Euro je Quadratmeter sind beispielsweise in München, Stuttgart und Berlin keine Seltenheit. In ländlichen Gebieten lässt sich ein Grundstück kostengünstiger mit Quadratmeterpreisen unter 100 Euro finanzieren.

Wird ein Haus gekauft, fallen eine Reihe von Nebenkosten an. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notargebühren. Im Falle einer Bankfinanzierung kommen noch die Gebühren für den Grundbucheintrag des Darlehens hinzu. Für viele Bauherren sind diese Fakten nicht unbekannt. Nicht immer herrscht bei Grundstücksinteressierten Wissen darüber, dass diese Kosten beim bloßen Grundstückserwerb fällig werden.

Wie und wann die Nebenkosten zu bezahlen sind, ergibt sich aus dem gemeinsamen Erwerb von Grundstück und Neubau oder einem getrennten Kauf. Als Richtgröße für anfallende Nebenkosten und eine Finanzierungsabdeckung können etwa 15 Prozent des Grundstückskaufpreises einkalkuliert werden.

7.1 Kaufnebenkosten als wesentlicher Kostenpunkt

Nebenkosten bei einem Grundstückskauf orientieren sich prozentual am Kaufpreis. Dazu gehören:

Grunderwerbsteuer: Je nach Lage des Grundstücks gelten die vom jeweiligen Bundesland festgesetzten Steuern. Steuern bemessen sich prozentual an der Höhe des Kaufpreises bemessen. Große Differenzen gibt es zwischen einzelnen Bundesländern. Steuersätze reichen von Bayern bis Hamburg von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Maklergebühren: Gebühren für die Nutzung eines Maklers unterscheiden sich je nach Bundesland und liegen zwischen 3 und 6 Prozent.

Gebühr für den Notar und Grundbucheintrag: Die Gebühre  für Notar und Grundbuchamt betragen ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.

Im Zuge eines Grundstückerwerbs können neben diesen Kosten weitere Ausgaben anfallen. Zu nennen sind u.a. Bodengutachten, Straßenkosten sowie Vermessungs- und Erschließungsgebühren.

In vielen Fällen lässt sich Grunderwerbsteuer durch einen getrennten Erwerb sparen. Werden Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erworben und jeweils über ein Baudarlehen finanziert, ist zwei Mal ein Grundbucheintrag vorzunehmen. Des fallen dann zwei Mal Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklergebühren an.

7.2 Grunderwerbssteuer sparen

Für die Höhe der Grunderwerbsteuer kann ein getrennter Erwerb von Vorteil sein. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer basiert auf dem Gesamtpreis für Grundstück und Neubau. Ist lediglich der Kauf des Grundstücks zu versteuern, fällt die Steuer für das meist günstigere Grundstück geringer aus. Grundstückskauf und Hausbau müssen zeitlich (nachweislich mindestens zwölf Monate) auseinanderfallen. Grundstückskauf und Neubau dürfen nicht über denselben Eigentümer laufen. Anderenfalls wird das Finanzamt die gesamte Grunderwerbsteuer nachträglich einfordern.

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8. Grundstück finanzieren ohne Eigenkapital

Banken finanzieren Bestandsimmobilien oder Neubauten in aller Regel mit bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Bei einem Grundstück erstreckt sich maximale Grenze auf 50 Prozent des Wertes. Die Bank verlangt vom Grundstückskäufer, dass er mindestens 50 Prozent des Erwerbspreises selbst trägt. Zumindest in der Vergangenheit war das so strikt der Fall.

In Zeiten niedriger Zinsen sind viele Banken von diesem Grundsatz abgewichen. Damit lässt sich ein Bauplatz sofort kaufen und ein niedriges Zinsniveau nutzen. Die Nachteile zeigen sich in den höheren Kosten und steigendem Risiko. Ratenzahlungen steigen oder die Finanzierungsdauer verlängert sich erheblich. Im Vergleich mit der Finanzierung mit Eigenkapital verdoppeln sich die Kreditkosten bei einer 100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten).

Hinweis: Hypothekendarlehen zeichnen sich aufgrund der Sicherheit durch das Baugrundstück durch ein Zinsniveau aus, welches sich unter dem eines herkömmlichen Konsumentenkredits bewegt. Die Laufzeiten können 10, 15, 20 oder 25 Jahren.

8.1 Kredit für Grundstück ohne Schufa

Im Internet sind nach kurzer Recherche Baukredite ohne SCHUFA oder Finanzierungen ohne Eigenkapital und ohne Bonitätsabfrage auszumachen.

Häufig geht es bei diesen Angeboten darum, ahnungslosen Kunden eine Kreditauszuzahlung zu versprechen. In der Mehrzahl der Fälle werden für die Vermittlung Gebühren von 100 bis 600 Euro verlangt. Die Auszahlung des schufafreien Darlehens bleibt jedoch aus. Seriöse Anbieter verlangen keine Vorkasse.

Ein anderer bedenkenswerter Fakt ist, dass ein Kredit ohne SCHUFA nur kleine Beträge bis maximal 5.000 Euro zulässt. Ein Grundstückskauf hat sich aus diesem Grund in den Fällen erledigt. Grundsätzlich besteht ein Kreditgeber beim Kredit ohne SCHUFA-Abfrage auf gewisse Sicherheiten, damit er das Geld zurückbekommt. Eine feste Anstellung und ein Mindesteinkommen werden regelmäßig verlangt.

9. Kredit für Grundstück vs. Immobilienkredit vs. Baukredit

Die Bezeichnungen für Bankdarlehen mit dem Ziel einer Finanzierung von Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung sind unterschiedlich. Egal ob Baukredit, Baufinanzierung oder Immobilienkredit – es wird immer ein und dasselbe Produkt angeboten. Gemeint ist ein zweckgebundenes Darlehen, welches dem Kreditnehmer ausschließlich für den Kauf oder Errichtung einer Immobilie zur Verfügung steht. Diese Kredite werden über den Eintrag im Grundbuch (Grundpfandrecht) abgesichert. Der Eintrag kann als Hypothek oder Grundschuld erfolgen. Meist werden grundbuchbesicherte Darlehen für Finanzierungen ab 50.000 Euro vergeben.

Kreditsummen unter 50.000 Euro sprechen eher für normale Ratenkredite, auch wenn sie die Bezeichnung Immobilienkredit oder Baudarlehen tragen. Der Kreditkunde bezahlt das Geld in festen Raten und fixen Zinssatz innerhalb von zehn Jahren an seinen Kreditgeber zurück. Über das Geld dieser Finanzierungsart darf ohne Zweckbindung verfügt werden. Dem Kunden bleibt überlassen, ob neben kleineren Baumaßnahmen beispielsweise die Kosten des Umzugs bezahlt werden.

10. Fazit: Kredit für Grundstück mit und ohne Eigenkapital finanzieren

Grundstückskäufe sind für künftige Eigenheimbesitzer ein erster Schritt auf dem Weg zum eigenen Heim. Steht nicht ausreichend eigenes Geld zum Kauf zur Verfügung, muss der fehlende Betrag finanziert werden. Auch wenn das Grundstück als Sicherheit für die Bank akzeptiert wird, sollte Eigenkapital eingebracht werden können.

Der Erwerb eines Grundstücks wird von vielen Banken mit einem Baukredit oder einem Immobiliendarlehen finanziert. Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger fallen die Zinsen beim Kredit für Grundstück aus. Wer eine spätere Finanzierung des Neubaus anstrebt, sollte sich über eine mögliche Abhängigkeit bei seiner Bank im Klaren sein.

Der Zinssatz ist nur ein wichtiges Kriterium für eine Grundstücksfinanzierung. Kreditinteressierte sollten mehrere Angebote von der Hausbank, von einer Direktbank und von einem Online-Vermittler einholen. Augenmerk ist auf Bereitstellungszinsen sowie Möglichkeiten zur Tilgungsaussetzung und Sondertilgung zu legen.

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